Germany.ru

За что мы платим, снимая жильё, или квартплата по-немецки

06-01-2003 [ Partner ]

Grundmiete, Nebenkosten, Heizung - слова эти уже давно стали привычными для каждого из нас. Мы пользуемся ими, сравнивая достоинства и недостатки занимаемых нами квартир. Однако содержание этих понятий остаётся подчас в значительной мере скрытым от многих из наших соотечественников, особенно прибывших в страну недавно. В то же время чёткое представление о них необходимо не только при поисках подходящего жилья, но также и в дальнейшем, когда, став на ноги и начав работать, многие начинают задумываться о более подходящей квартире. Это побудило нашего постоянного автора М. Миронова обратиться к теме платы за квартиру.

Grundmiete, или Netto-Kaltmiete - плата за жилье. Цены на жилье, как и на любой товар, зависят, прежде всего, от ситуации на рынке квартир. Частично они регулируются государством. Однако основное влияние на стоимость жилья оказывает всё же его качество. Если дом находится в тихом зеленом районе с удобным сообщением и имеет лифт, а квартира - удобную планировку, хорошую теплоизоляцию, шумопоглощающие перекрытия и окна, регулируемое центральное отопление, дополнительный туалет, балкон или террасу, встроенную мебель, - всё это безусловно повышает Grundmiete. При этом равноценное по качеству жильё в различных городах стоит по-разному. Наиболее высокие цены в Берлине, Мюнхене, Дюссельдорфе, Гамбурге и Франкфурте; значительно дешевле жильё в Маннхайме, Оснабрюке, Хамме, Дуйсбурге, Билефельде, Реклингхаузене. Чтобы облегчить выбор подходящей квартиры, во всех крупных городах периодически выпускается специальный информационный листок - Der oertliche Mietspiegel, отражающий реально сложившиеся на рынке цены. Представленные в нём данные служат полезным ориентиром как для сдающих жилье, так и для квартиронанимателей. Получить Mietspiegel можно в каждом городе в местном Обществе защиты прав квартиросъёмщиков - Mieterschutzverein. В конце статьи в качестве примера приведены выдержки из такого листка, выпущенного для Дортмунда.
Особым образом определяется плата в так называемых социальных квартирах - Sozialwohnungen. Построены они, как известно, с использованием общественных средств, т. е кредитов из государственных, земельных или местных бюджетов и предназначены только для малообеспеченной части населения. Цены на них, хотя и зависят от качества жилья, но на время выплаты кредита (25-30 лет), условиям рынка не подчиняются. Или, говоря иначе, владелец дома до полного возвращения предоставленных при строительстве общественных средств не может получать прибыли от сдачи социальных квартир. Поэтому стоимость проживания в них определяется только текущими затратами на содержание дома и выплатами по кредитам. Реально это приводит к тому, что в социальных квартирах Grundmiete в среднем на 15-20 % ниже, чем в не социальных того же качества.
Nebenkosten или Betriebskosten - оплата коммунальных услуг. Для квартир, расположенных в многоквартирных домах, а именно в таких домах живут большинство наших читателей, Nebenkosten обычно представляют собой оплату таких услуг, как водоснабжение, канализация, уборка мусора, уборка дома, если она осуществляется не жильцами, освещение лестниц и вестибюля, внешнее освещение дома, электроснабжение и профилактика лифта, очистка прилегающей территории, уход за посадками, уборка снега, очистка дымоходов и вентиляционных каналов, борьба с вредителями, обслуживание огнетушителей и т.д. Иногда сюда же включается плата за общую телеантенну или за подключение к кабельному телевидению.
Рассчитывается Nebenkosten, как правило, раз в году; при этом выплаченная съёмщиком в течение года сумма сравнивается с реальными затратами, и жильцы должны либо доплатить разницу, либо им возвращают переплаченные суммы. Часто владельцы приватных домов для того, чтобы сделать их квартиры привлекательнее, показывают при сдаче внаём заведомо заниженную стоимость коммунальных услуг, надеясь возместить разницу при годовом пересчёте. Поэтому следует ориентироваться на так называемый местный средний уровень Nebenkosten. Для Дортмунда, например, он составляет 2,5-2,6 марки за кв. метр. Если предлагаемая квартира имеет Nebenkosten существенно ниже такого уровня (например, квартира площадью 80 кв. м имеет Nebenkosten всего 160 -180 марок), есть все основания высказать сомнения и потребовать от её владельца подтверждения реальности представленных цифр. В противном случае потенциальный съёмщик рискует при годовом расчёте столкнуться с значительной суммой доплаты, доходящей иногда до 1000 марок.
Коммунальные услуги постоянно дорожают, за последние восемь лет их стоимость выросла на 40-45 %. Это особенно заметно в многоквартирных домах, где Nebenkosten существенно превышают средние местные значения (в Дортмунде - до 4,0 марок за кв. м и выше). В то же время возможности экономии в подобных домах весьма ограничены из-за неизбежной обезлички при проведении расчетов стоимости услуг. Дело в том, что практически все затраты в многоквартирных домах распределяются пропорционально занимаемой площади и не учитывают реальной доли в них каждой конкретной семьи. Исключение, правда, составляют водоснабжение и канализация -Wasserversorgung и Entwaesserung - в последние годы во многих многоквартирных домах установлены индивидуальные счётчики воды, позволяющие определить её расход в каждой семье.
Дороже всего обходится съёмщикам в многоквартирных домах уборка мусора - Muellabfuhr. С 1993 по 1998 годы стоимость этой услуги выросла на 50 %, что выше, чем у других видов услуг. Здесь основным резервом является тщательная сортировка выбрасываемого мусора. Полезно напомнить, что принятая в Германии концепция утилизации бытовых отходов - Abfallkonzept позволяет существенно снизить оплату такой утилизаци. Любые упаковки продуктов питания и промышленных товаров, бутылки и банки, имеющие обозначение - так называемый Der gruene Punkt, вывозятся бесплатно и должны поэтому собираться в специальные контейнеры. В отдельные контейнеры должны выбрасываться крупные бумажные отходы, старая одежда и обувь, текстильные изделия, - всё это тоже устраняется бесплатно. Повсеместно практикуется отдельный сбор пищевых отходов - они используются для производства удобрений и потому плата за их утилизацию также значительно снижена. Эффективная сортировка позволяет, как показывает опыт, снизить плату за уборку мусора до 40 %. Однако в многоквартирных домах организовать её, к сожалению, оказывается весьма трудно.
Heizung - отопление. В многоквартирных домах оно, как правило, центральное. Крупные теплоцентрали, обслуживающие целые районы, в Германии относительно редки, поэтому чаще тепло подаётся от местных, домовых тепловых станций, предназначенных только для данного жилого комплекса. Расчёт затрат на отопление проводится также один раз в год. Ведётся он обычно по широко распространённой схеме: все затраты по дому делятся на две равные части, одна из которых распределяется пропорционально площади квартиры, а другая - по числу условных единиц, └сожжённых" каждой семьей. Понятно, что возможности экономии тепла при такой схеме распределения затрат довольно ограничены.
Подача горячей воды в многоквартирных домах - Warmwasserbereitung происходит либо централизованно, и в этом случае затраты на ее подогрев также распределяются в зависимости от площади квартиры, либо индивидуально - путём нагрева воды электрическими или газовыми подогревателями, установленными непосредственно в квартире.
Затраты тепла на приготовление пищи при использовании газовой плиты - Kochgas обычно не превышают 6-7 % от общего расхода тепла и поэтому либо распределяются поровну между всеми проживающими в доме, либо вообще исключаются из расчета.

М. Миронов (Дортминд)
май 2000
"Partner" Dortmund ╘