Если грозит выселение...
01-01-1998 [ Konsultant ]
Расторжение договора найма жилья (Kuendigung des Mietvertrags) по требованию наймодателя особенно тяжело для тех нанимателей, которые и без того в силу каких-либо причин попали в неблагоприятную жизненную ситуацию. Регламентируя порядок расторжения договора найма жилых помещений, закон обеспечивает всем нанимателям защиту их прав. Однако, для некоторых категорий нанимателей предусмотрена дополнительная защита в тех случаях, когда расторжение договора найма привело бы к наступлению для этих людей или членов их семей тяжелых неблагоприятных последствий (besondere Haerte). Эта норма, содержащаяся в ╖ 556 а Германского гражданского уложения - BGB, получила неофициальное название ⌠социальная оговорка■ (Sozialklausel). Оговорка дает нанимателю (der Mieter) возможность опротестовать расторжение договора и требовать его продолжения.
Данное положение применяется к расторжению договора найма жилого помещения по инициативе наймодателя (der Vermieter), если такое расторжение не противоречит закону или самому договору. При этом не оспаривается законность расторжения договора, как это происходило бы при нарушении наймодателем прав нанимателя. Социальная оговорка не исключает возможность прекращения договора в принципе; она является исключением, которое делается для людей, попавших в тяжелую жизненную ситуацию. Оговорка не действует при расторжении договора по инициативе нанимателя, а также в тех случаях, когда наймодатель вправе расторгнуть договор без соблюдения установленных для этого сроков, например, при неправомерном использовании жилья нанимателем, невнесении квартирной платы за два месяца или более и др.
Из всех возможных тяжелых последствий закон прямо указывает одно - отсутствие другого жилья взамен того, которое наниматель теряет при расторжении договора. Это означает невозможность для нанимателя найти соответствующее жилье на нормальных условиях. При определении ⌠нормальности■ условий найма нового жилья не следует питать излишние надежды: новая квартира может быть дороже и меньше прежней или находиться в отдаленном районе. Вопрос, являются ли эти условия допустимыми (zumutbar) или излишне тяжелыми, решается в каждом конкретном случае.
Как бы то ни было, если нет оснований опротестовать прекращение договора по существу, нанимателю, намеренному сослаться на социальную оговорку, можно порекомендовать начать поиск новой квартиры. При этом непременно следует фиксировать адреса просмотренных квартир, а также отрицательные ответы маклеров и других наймодателей, с тем, чтобы, при необходимости, иметь возможность доказать серьезность предпринятых поисков.
Перечень иных неблагоприятных обстоятельств, которые могут служить основанием применения социальной оговорки, сформирован судебной практикой. Вот далеко неполный список: преклонный возраст, инвалидность, беременность, тяжелое заболевание, наличие детей, трудности при смене школы или детского сада, тяжелое материальное положение, длительный срок проживания в данной квартире и даже предстоящий экзамен. Нередко присутствуют сразу несколько обстоятельств. Особенно в этих случаях социальная оговорка может сыграть в жизни отчаявшихся людей роль спасательного круга.
Для того, чтобы иметь возможность привести социальную оговорку в действие, нанимателю обязательно следует соблюсти предписанные законом формальности. После получения уведомления о прекращении договора, наниматель должен опротестовать его. Соответствующее возражение (der Widerspruch) подается наймодателю в письменной форме, не позднее, чем за два месяца до установленной даты прекращения договора. По требованию наймодателя, наниматель обязан незамедлительно сообщить о причинах своего возражения.
В свою очередь, наймодатель также связан формальными предписаниями (╖ 564 а BGB): заявление о прекращении договора найма жилья может быть сделано, по общему правилу, только в письменной форме и с указанием причин. При возникновении спора, суд, рассматривая обстоятельства дела, будет принимать во внимание только те причины, на которые сослался сам наймодатель. Кроме того, наймодатель должен своевременно проинформировать нанимателя о возможности возражения на основании социальной оговорки, а также о форме и сроке подачи такого возражения. Если он этого не сделал, наниматель имеет возможность заявить свое возражение до первого судебного слушания по иску наймодателя о принудительном выселении.
Если наниматель и наймодатель не могут прийти к соглашению о продолжении договора, решение остается за судом, который взвешивает все обстоятельства и учитывает правомерные интересы обеих сторон. При принятии решения суд руководствуется общим принципом: неблагоприятные для нанимателя последствия расторжения договора (например, угроза ухудшения здоровья, перспектива оказаться бездомным, невозможность обеспечить нормальные условия для жизни и обучения детей и пр.) должны перевешивать законные и обоснованные интересы наймодателя и его право свободно распоряжаться своим имуществом.
Применяя социальную оговорку, суд устанавливает срок и условия продолжения действия договора найма жилья. Если невозможно определить, когда отпадут основания применения оговорки, суд вправе продлить договор на неопределенный срок.
Консультант 1998, Карл Банзе
 print |