Если вас выгоняют из квартиры. Права и обязанности квартиросъемщика

01-02-1999 [ Konsultant ]

Права и обязанности квартиросъемщика.

═

Согласно федеральной статистике, в Германии ощущается недостаток в жилой площади - не хватает около полутора миллионов квартир. Официальная статистика связывает это как с резко возросшим числом прибывающих в Германию - с немецкими переселенцами и иностранцами, так и с открытием внутренней границы между востоком и западом: годами стоящие пустыми, прямо скажем, не очень-то и привлекательные квартиры, вдруг получили своих жильцов.

С другой стороны, в Германии в девяностых годах начался неслыханный доселе строительный бум: новые дома всевозможных архитектурных видов и цветовых оттенков стали расти, словно грибы после дождя.

К тому же домовладельцы или их наследники, получившие в свои руки недвижимость, утерянную ими в ходе "социалистических" реформ н а территории бывшей ГДР тут же бросили все свои силы на модернизацию этой недвижимости. А если не хватало ни материальных сил, ни желания, то находились услужливые маклеры, скупавшие у них в большей части обветшалую собственность, чтобы продать ее в последствии тем, кто мог позволить себе очень недешевый капитальный ремонт. Если это - многоквартирный дом, да еще и заселенный, то, естественно, плата после капитального ремонта такого дома резко повышалась. Жильцы, которые в силу своего материального положения не могли позволить себе повышенную квартирную плату, вынуждены были искать квартиры подешевле.

Вот тут-то и следует внести ясность в вопрос: почему в Германии существует недостаток (недорогой?) жилой площади, когда пустует много квартир, да что там квартир, - целые дома! Есть в Берлине, например, улицы с новостройками, уныло глядящими пустыми глазницами окон на свет белый. И не могут вселиться жаждущие в эти дома и квартиры по одной единственной причине - квартирная плата не по карману! Можно ли вину за это возложить на иностранцев или переселенцев? Тем более, что имеется много примеров тому, когда состоятельные иностранцы покупали себе приличные квартиры, а переселенцы (впрочем, как и многие местные немцы), едва встав на ноги, тут же начинали строить дома - сказывалась тяга к собственному жилью, стремление иметь сад, огород (а это - не только экологически чистое питание, но и милое душе занятие для многих и многих людей!).

Но мы не собираемся втягивать вас в дискуссию, ни к чему бесполезное это занятие. Наша цель - в данной и последующих статьях дать разъяснение прав и обязанностей всех живущих по найму, а таких среди наших читателей пока - подавляющее большинство.

В сложностях парагр. 535-580 (Mietrechtsparagraphen) Гражданского кодекса Германии (Bundesgesetzbuch - BGB), касающихся жилья, и предписаний, касающихся платы за него, из местных жителей лишь немногие - специалисты - могут ориентироваться, а что уж говорить о людях, вновь прибывших и с местными законами практически незнакомых?

Возьмем договор по найму жилья (Mietvertrag). Этот договор, по взаимному соглашению, можно сделать устно, можно написать в свободной форме. Но большинство заключающих договор о найме жилья пользуется типовыми формулярами, которые квартиросдатчик обязан приобрести сам и заполнить в двух экземплярах. Но, чтобы не возникло недоразумения, после осмотра предлагаемого вам помещения, если вы решили снять его , вежливо спросите квартиросдатчика : "Вы принесете формуляры или я должен сам приобрести их?"

Если в формуляре недостаточно места для того, чтобы записать все, что вы считаете важным, можно сделать это на чистом листе бумаги, считающимся неотъемлемой частью договора после внесения соответствующей ссылки на него в основном договоре и закреплению этого листка подписью обеими сторонами. Целесообразно сразу же выяснить все вопросы, касающиеся вашего проживания в новой квартире; срок въезда, возможность держать в квартире животных, наличие помещения в подвале, места для велосипеда, детской коляски, наличие детской площадки и т.д.; дополнительные расходы - Nebenkosten (электричество, вода, отопление), вывоз мусора, уборка снега и др. Betriebskosten.

Не подписывайте заполненный формуляр сразу, возьмите его домой, чтобы детально изучить. Обратите внимание на все содержащиеся в нем пункты, а в особенности - на то, что написано мелкими буквами, очень часто эти маленькие буковки приносят большие неприятности.

Существуют непреложные правила, которые являются основой любого договора о найме жилья, т.н. неотменяемые положения (unabbindbare Regelungen):

• защита квартиросъемщика от неправомерного прекращения действия договора о найме жилья владельцем квартиры (Kuendigungsschutz - парагр. 564 b, 556 а - 556 с BGB);
• положение по регулированию размера квартплаты (Regelung der Miethoehe - paragr. 541 b BGB);
• по снижению квартплаты (Mietminderung - парагр. 537 BGB);
• отказ квартиросъемщика от квартиры до истечения сроков, указанных в договоре (fristlose Kuendigung des Mieters - парагр. 542, 543, 544 BGB),
• обязанность квартиросъемщика брать с собой все встроенные им в квартире сооружения (die Mitnahme eingebauter Einrichtungen - парагр. а BGB), если между квартиросъемщиком и сдатчиком квартиры не было достигнуто другого соглашения;
• возможность для квартиросъемщика сдать часть квартиры в поднайм, если его интерес к этому оправдан (die teilweise Untervermietung bei berechtigtem Interesse des Mieters - парагр. 549 Abs.2 BGB );
• возможность для квартиросдатчика временно сдавать предназначенную для жилья свободную площадь для целей самостоятельной деятельности (die Regelung der gewerblichen Zwischenvermietung vom Wohnraum - парагр. 549а BGB);
• размер, сроки уплаты и обязанность начисления процентов на уплачиваемый квартиросъемщиком залог (Hoehe, Faelligkeit und Verzinsung der Mietkaution - парагр. 550 b BGB),
• самостоятельный пересчет размера квартплаты либо отказ от внесения ее, если квартиросъемщик имеет претензии по квартире (die Anfechtung gegen die Miete oder die Zuruckhaltung der Mietzahlung, wenn dem Mieter wegen Maengeln der Mietsache Ersatzansprueche zustehen - парагр. 552 а BGB);
• причины, по которым квартиросдатчик имеет право выселить жильца из квартиры (die Gruende fuer die fristlose Kuendigung des Vermieters - парагр. 553 - 554 b BGB);
• возврат (die Ruckzahlung) выплаченной заранее квартирной платы - парагр. 557а BGB;
• право квартиросъемщика на расторжение бессрочного договора по найму жилья в сроки, оговоренные этим договором (die Kuendigung des Mieters bei unbefristeten Mietvertraegen Kuendigungsfristen - парагр. 565 BGB);
• право членов семьи, проживающих вместе с основным квартиросъемщиком оставить за собой квартиру после его смерти (die Wahl der Familienmitgliedern, ob sie nach dem Tod des Mieters die Wohnung beibehalten, wenn sie mit dem Mieter zusammen gelebt haben - парагр. 569а BGB);
• право квартиросъемщика на приобретение своей квартиры в собственность (das Vorkaufsrecht umgewandelter Wohnungen - парагр. 570b BGB).

Подавляющее большинство квартиросдатчиков требует внесения некоторой залоговой суммы в качестве гарантии - Mietkaution. При этом размер этой суммы не должен превышать размера трех "холодных" квартплат (без учета дополнительных и производственных расходов). Квартиросъемщик имеет право на внесение залога тремя частями, первую из которых он обязан внести только с началом действия договора.

Квартиросдатчик обязан поместить залог на отдельный счет в банке или сберкассе, деньги с которого могут быть сняты только с предварительной заявкой, поданной за три месяца. На эту сумму банки/сберкассы начисляют процент за вклад.

Пункт о прекращении взаимоотношений между квартиросъемщиком и квартиросдатчиком - один из важнейших в договоре по найму жилья. Большинство договоров заключается на неограниченным срок (unbefristet) и может быть расторгнуто по вашему решению в любое время, правда, с учетом срока, данного на прекращение действия договора (Kuendigungsfrist). Сроки эти зависят от продолжительности действия договора, т.е. от того, сколько времени вы проживаете в данной квартире. Если вы живете в ней менее 5 лет, прекращение действия договора может наступить через 3 месяца. Если более 5 лет - через 6 месяцев, если более 8 лет - через 9 месяцев, если более 10 лет - через 12 месяцев. Это - минимальные сроки, которые , по взаимному соглашению жильца и квартиросдатчика могут быть увеличены. Например, вы решили поменять квартиру к 1 августа, но срок расторжения договора у вас - три месяца. Следовательно, заявление на расторжение договора (Kuendigung) вы должны написать не позднее 30 апреля. При этом причину принятого вами решения о выезде из квартиры вы указывать не обязаны. Свое заявление вы должны написать на белом листе бумаги форматом А4 (не пользуйтесь листками от блокнота), указать вверху слева свое имя, адрес, телефон, не забудьте обязательно подписать его.

Это - правило, а у каждого правилам как известно, есть исключения. В данном случае, исключением может стать вписанный в договор другой срок его расторжения - например, 2 месяца, а не 3. Но и здесь есть свои границы: срок этот не может быть менее 4-х недель. В остальных случаях, т.е., если вы живете в квартире более 5 лет, квартиросдатчик обязан дать вам на выселение указанный выше минимальный срок.

Квартиросдатчик обязан также подчиняться Закону, который говорит ему прямо и недвусмысленно, в каких случаях он имеет право освободиться от жильца. И в своем сообщении жильцу о расторжении договора (также заблаговременно, с соблюдением сроков) квартиросдатчик обязан привести, подробно разъяснив, веские причины, не выходящие за рамки разрешенного законодательством. Напоминаем, эти причины перечислены в Гражданском Кодексе ФРГ, парагр. 564 b. Например, квартира необходима квартиросдатчику для собственных нужд (чаще всего владельцы жилья ссылаются именно на эту причину, имея ввиду не только себя, но и всех своих ближайших родственников: родителей, детей, братьев и сестер, внуков. Решение поселить в квартире остальных родственников - племянников, приемных детей, бывших супругов, свояченников и пр. считается недопустимым. Вы имеете право проверить правомочность действий квартиросдатчика.

Если дом, в котором вы живете, имеет не одного, а нескольких владельцев, сообщение об отказе вам в квартире должны подписать все домовладельцы. Это сообщение должно быть передано вам под подпись лично домовладельцем либо его посыльным или отправлено вам по почте заказным письмом. Если же вы не получили данного заявления, домовладелец не имеет права выгнать вас из квартиры.

В своем решении выселить вас из квартиры домовладелец обязан сообщить вам о вашем праве на протест (Widerspruchsrecht) и указать сроки, в которые вы должны подать протест. Но если эта строчка о ваших правах в его сообщении пропущена, это не влияет на существо вопроса. Вы должны знать, что имеете право на опротестование решения квартиросдатчика и можете подать его в любое удобное для вас время (поскольку оно квартиросдатчиком не упомянуто и поэтому не ограничено). Например, во время суда, но на первом же судебном заседании.

Если в договоре есть оговорка о том, что подписавший его квартиронаниматель действует от имени всех лиц, въезжающих с ним в квартиру, тогда достаточно, если все взаимоотношения с домовладельцем или домоуправлением, действующим от имени владельца, вы будете вести сами от имени всех проживающих с вами лиц.

Но если в договоре по найму помещения в качестве получателя квартиры указаны не только вы, но и кто-либо другой из въехавших в квартиру, то с требованием об освобождении квартиры домовладелец должен обращаться ко всем лицам, подписавшим договор о найме данного жилья.

Если в написанном домовладельцем требовании об освобождении квартиры есть какие-то неточности и ошибки, это вовсе не означает, что дополнения и уточнения он может прислать, что называется, вдогонку своему требованию. Он обязан заново переписать свое требование и не задним числом, а поставив дату написания данного, повторного, сообщения.

Домовладелец не имеет права послать требования об освобождении квартиры сразу нескольким жильцам (т.н. Vorratskuendigung) в надежде, что один-то из них обязательно освободит свою квартиру.

Иногда владельцу жилья квартира необходима на ограниченный срок, и он требует от жильца освободить помещение. Такое требование недопустимо, и жилец имеет полное право проигнорировать его.

Если домовладелец, заключая договор с квартиросъемщиком, заранее знал, что эта квартира вскоре может понадобиться, скажем, его сыну, заканчивающему учебу в другом городе, и по этой причине после приезда сына в родные пенаты требует от жильца съехать с квартиры, чтобы передать ее сыну, то такие действий домовладельца считаются недопустимыми.

Жилец имеет право опротестовать решение домовладельца через суд. И суд обязан проверить, действительно ли у домовладельца имеются достаточно веские основания для требования освободить квартиру. Ведь, как было сказано выше, часто домовладельцы пытаются просто избавиться от неугодного жильца, чтобы, например, сдать квартиру подороже или и вовсе продать ее. Недавно в Берлине, один домовладелец пытался уговорить квартиросъемщицу, прожившую в квартире 19 лет и имевшую право на сравнительно дешевую квартирную плату, выехать. Но, поскольку она ни в какую не соглашалась выехать и отказалась даже от денег в качестве компенсации за приносимое неудобство, а домовладельцу, погрязшему в долгах по самые уши, необходимо было продать квартиру во что бы то ни стало, то он взял и нанял убийцу, дабы избавиться от создающей проблемы жилички. К несчастью, убийца оказался профессионалом, и женщина поплатилась жизнью за свою несговорчивость.

Упомянутый выше случай вовсе не означает, что все домовладельцы готовы пойти на такую преступную меру, хотя есть случаи пусть и менее драматичные, но все-таки вопиющие, когда домовладельцы прибегают к недозволенным <силовым> приемам, чтобы избавиться от жильцов, не желающих выселяться: один отключит зимой отопление дома, другой снимет с дверей ручки, третий наймет хулиганов, и те побьют стекла в подъезде.

Нередки случаи (особенно на территории бывшей ГДР), когда квартиросдатчик буквально атакует жильцов, вынуждая их на выезд из нанимаемых в доме помещений. Такие квартиросдатчики являются к жильцам без предварительного извещения и пытаются не мытьем, так катаньем заставить жильца подписать согласие на прекращение договора о найме жилья (Aufhebungsvertrag), Если жилец уступил натиску и подписал документ, он имеет право письменно отозвать (ruckgaengig machen) свою подпись, обязательно - в течение недели после подписания упомянутого соглашения. То же касается и вынужденной подписи под согласием на повышение квартплаты. В обоих случаях в силу вступает Закон о ликвидации сделки "у двери" ( Нaustuerwiderrufsgesetz).

Часто домовладельцы используют и такой противозаконный трюк: они расторгают старый договор о найме жилья и тут же требуют от жильца подписать новый договор на ту же квартиру, но... с более высокой квартирной платой.

Но, я повторяю, все это - исключения. Взаимоотношения домовладельцев и жильцов складываются в основном более или менее ровно. Там же, где договориться не удается, на помощь приходят союзы квартиросъемщиков (Mietvereine), которые есть в любом городе и плата за членство в которых невысока (100-150 DM в год). Но и тем, кто не является членом союза, в консультациях, как правило, не отказывают. Порой консультация в союзе может быть намного дешевле и компетентнее, чем консультация адвоката (см. ниже списки земельных отделений Союза квартиросъемщиков).

Знайте, что уступать желанию домовладельца нужно лишь после проверки правомочности его требований. В судебных историях есть и такие примеры, когда подавший в суд жилец все-таки сменил квартиру под натиском домовладельца, однако суд признал действия домовладельца необоснованными , а его требования неполномочными. Жилец не только вернулся в свою прежнюю квартиру, но и получил от домовладельца компенсацию за нанесенный вынужденным переездом ущерб.

В случаях, когда суд принимает сторону потерпевшего жильца, от домовладельца можно потребовать не только возмещения судебных издержек и расходов на адвоката, на переезд, но и возмещения расходов на маклера, на помещение в печати собственных объявлений по поиску нового жилья. Возмещению подлежит и разница в квартплате, если вынужденный к переезду жилец за новую квартиру платил больше, чем за прежнюю. При этом жилец должен предоставить подтверждение своих фактических расходов, а не называть их приблизительно, на глазок.

Сказанное выше вовсе не означает, что жилец может всегда настаивать на своем. Так, например, если домовладелец живет в том же доме, что и квартиронаниматель, то он вовсе не обязан подробно излагать причины своего решения отказать вам в дальнейшей эксплуатации занимаемого вами жилья.

Если договор о найме жилья заключен на определенный срок (максимум - на 5 лет), это вовсе не означает, что вы обязаны жить в квартире, если вам по каким-либо причинам необходимо выехать из нее. Достаточно найти того, кто согласен въехать в эту квартиру вместо вас (т.н. Nachmieter). С другой стороны, и домовладелец не имеет права в этом случае лишить вас жилья прежде времени, если вы не нарушаете норм общежитиям например, вовремя вносите квартплату, соблюдаете т.н. часы покоя (от 22 ч. до 7 утра и в обеденное время), не буяните, не являете собой угрозу безопасности другим жильцам и т.д.

Квартиросдатчик имеет право потребовать от вас выезда из квартиры, если жилплощадь стала для вашей семьи недостаточной: например, вы въехали в квартиру площадью в 56 кв. м семьей из 4 человек, а через некоторое время у вас родилась тройня.

Нередки случаи, когда из разводящихся супругов квартиру покидает тот, кто подписал договор о найме помещения (или они оба ставили свои подписи, а выезжает один из них). Об этих изменениях надо ставить в известность квартиросдатчика и, при необходимости, переписать договор на остающегося в квартире жильца. После смерти одного из супругов, подписавших договор о найме жилья, остающийся в квартире имеет право на сохранение помещения за собой, однако может воспользоваться и особым правом на расторжение этого договора (Sonderkuendigungsrecht). Но и другие лица могут вступить в права, вытекающие из договора о найме жилья, подписанного умершим. Например, лицо, жившее с умершим в незарегистрированном браке. Если же он желает прервать договор, он должен сделать это не позднее, чем через месяц после смерти основного квартиросъемщика.

Планируемый квартиросдатчиком ремонт не является причиной для расторжения договора с жильцами. Недопустимым является и принятие квартиросдатчиком решения о проведении дорогостоящих видов ремонта (например, оформление подъезда мрамором и зеркалами, если их до этого не было), которое непременно повлечет за собой и повышение квартплаты.

Помните: заявления, жалобы, протесты, возражения, направляемые вами домовладельцу должны быть обязательно подписаны. Неподписанные документы не имеют юридической силы! Если вы отправляете их почтой, то лучше всего - заказным письмом с уведомлением (Einschreiben mit Rueckschein).

═

По всем вопросам, касающимся жилья, можно обратиться в Земельные Союзы Квартиросъемщиков (Landesverbaende des Deutschen Mieterbundes-DMB):

═

═

Konsultant

print