Типы договоров о найме квартиры

16-07-2000 [ Rechtskanzlei T. Puhe ]

Типы договоров о найме квартиры

В немецком праве существуют различные виды договоров о найме жилых помещений.

═══При обсуждении условий договора следует, прежде всего, обратить внимание на предусмотренный соглашением срок проживания в квартире. Право на проживание может предоставляться на неопределенное время или на заранее согласованный сторонами ограниченный срок.

Пример:
═══Владимир Шмит заключает договор, в первых строках которого стоит следующая фраза: ╚Das Mietverhaeltnis wird auf unbestimmte Zeit geschlossen... Es ist mit einer Frist von... Monaten kuendbar╩. По-русски: ╚Договор о найме заключается на неопределённое время... Он теряет свою силу через... месяцев после расторжения╩. Согласно заключённому договору Владимир Шмит с семьёй имеет право до конца жизни проживать в этой квартире. Исключениями являются особые права домовладельца на расторжение договора. Семья Шмит в свою очередь имеет право, при соблюдении предусмотренных законом сроков расторжения договора выехать из этой квартиры.

═══Расторжение некогда заключённого договора о найме квартиры является совсем не простым делом. Я постараюсь коротко рассказать о сложившейся судебной практике и описать наиболее типичные ситуации, возникающие при прекращении договорных отношений.

═══Ответ на вопрос v как правильно расторгнуть договор? v можно дать только конкретно на основе текста заключённого договора о найме квартиры.

═══Квартиросъемщик имеет право без указания причин в любой момент по своему желанию расторгнуть заключённый им бессрочный договор о найме. Единственное условие v должны быть соблюдены предусмотренные законом минимальные сроки расторжения договора. Эти сроки ориентированы на продолжительность существования договорных отношений.

Они составляют:

При проживании в квартире до 5 лет v три месяца.
При проживании в квартире более 5 лет v шесть месяцев
При проживании в квартире более 8 лет v девять месяцев
При проживании в квартире более 10 лет v двенадцать месяцев.

═══В принципе, при заключении арендного договоре стороны могут оговорить более короткие сроки для прекращения договорных отношений. Вот, собственно говоря, и все основные правила, регулирующие расторжения бессрочных договоров.

═══Иначе обстоит дело с так называемыми срочными договорами.

Пример:

═══Владимир Шмит заключает договор о найме квартиры сроком на три года. Такие договора, где срок найма квартиры ограничен с самого начала, называются срочными договорами. Суть этого соглашения состоит в том, что ни домовладелец, ни господин Шмит не могут позже отказаться от выполнения взятых на себя обязательств. Семья Шмит должна все эти три года платить квартплату за взятую внаём квартиру. Домовладелец со своей стороны не имеет права выселить семью Шмитов до окончания срока действия договора. Смыслом такого рода срочных договоров по замыслу законодателя должна быть гарантия для хозяина, что в течение оговорённого срока он будет получать квартплату и для квартиросъёмщика, что в этот же срок он может неограниченно пользоваться квартирой.

═══Какой тип договора, срочный или бессрочный более выгоден для квартиросъёмщика, зависит от особенностей каждого случая. Здесь трудно дать какие-либо общие рекомендации. Очень часто у кандидата на квартиру нет особого выбора, и он вынужден подписывать предложенный хозяином договор. Многое зависит и от ситуации на рынке жилья. В период экономических затруднений, который сопровождается падением квартплат, домовладельцы стремятся заключить ограниченные по сроку договора. При улучшении экономической ситуации и увеличению доходов населения такие срочные договора позволяют легче повысить квартплату. В период высоких квартплат домовладельцы охотно идут на заключение бессрочных договоров с целью на долгие годы гарантировать себе высокий уровень доходов.

═══Выйти из срочного договора до окончания срока его действия, задача очень и очень непростая. Как говорили ещё древние римляне ╚pacta sunt servanda╩ ╚Договора должны выполняться╩. Квартиросъемщик не имеет права отказаться от арендованной им квартиры в течении указанного в договоре времени. Он обязан до последнего дня платить квартплату.

═══Параграф 242 Гражданского Кодекса разрешает отступления от этого правила только в отдельных и ясных исключительных случаях.

═══Досрочное расторжение срочных договоров об аренде жилья возможны при условии, что интерес квартиросъёмщика прекратить действие договора, значительно превалирует над интересом домовладельца в продолжение договора и непрерывном получении квартплаты. Другим условием является нахождение выезжающим жильцом подходящего квартиросъемщика (Nachmieter), который мог бы перенять его обязанности по выполнению договора. Простое желание улучшить свои жилищные условия не считается достаточным основанием для отказа от выполнения взятых на себя обязательств.

═══Например: семья Шмит заключила договор о найме тёмной однокомнатной квартиры сроком на 5 лет. Через 2 года Шмиты за разумную цену нашли светлую трёхкомнатную квартиру. Увы, это обстоятельство не является основанием для досрочного расторжения договора. Решение о судьбе семьи находится в руках хозяина. Или Шмитам придётся остаться в своей тёмной и тесной дыре или переехать и 3 года платить квартплату за две квартиры.

═══Всё же ситуация не столь безнадёжна и закон допускает определение исключения из этого правила. В ниже перечисленных типичных случаях квартиросъёмщик имеет право на досрочное расторжение ограниченного по срокам договора о найме жилья. Причина, v как уже указывалось выше, интерес квартиросъёмщика прекратить договорные отношения закон ставит выше интереса хозяина, настаивать на выполнении условий договора. Список не является полным и возможны различные индивидуальные ситуации.

═══Проведение мероприятий по модернизации дома. Пример: Домовладелец в марте месяце извещает жильцов о предстоящих работах. До 30 апреля квартиросъёмщик имеет время для расторжения договора о найме жилья. Срок действия договора заканчивается 31 мая.

═══Увеличение квартплаты после проведённой модернизации. Пример: Квартплата повышается с 1 марта. Договор может быть расторгнут до 3 марта. Срок его действия заканчивается 31 мая.

═══Субаренда жилых помещений. Если домовладелец отказывается разрешить квартиросъёмщику сдать всю занимаемую им квартиру в субаренду, то этот отказ даёт квартиросъемщику право в течение 3-х месяцев расторгнуть срочный договор о найме жилой площади. Для расторжения срочного договора о найме недостаточно просто в общей форме испросить у домовладельца разрешения на субаренду, получить отказ и затем расторгнуть договор об аренде квартиры. В своём заявлении квартиросъёмщик должен назвать имя конкретного человека, который хотел бы на условиях субаренды проживать в квартире. Условие: потенциальный субарендатор должен быть пригоден для выполнения взятых на себя обязательств.

═══Смерть ответственного квартиросъемщика. Его родственники или наследники имеют право в течение определенных сроков расторгнуть арендный договор.

═══Поводом для экстраординарного расторжения договора со стороны квартиросъёмщика так же могут являться существенные дефекты занимаемых помещений типа не функционирующего в середине зимы отопления и/или имеется угроза для здоровья при дальнейшем проживании в квартире. Например, из-за обработки древесины ядовитыми химикатами, заражённости асбестом и т. д.

═══Серьезные нарушения сторонами своих обязательств, которые делают невозможным продолжение договорных отношений. Со стороны домовладельца это могут быть сознательная фальсификация счетов за коммунальные услуги и прочие факты обмана своего квартиросъемщика, сексуальные домогательства и т. д. Со стороны жильца v хроническая неуплата квартплаты, агрессивное, асоциальное поведение и прочие причины такого рода. На практике расторжения договоров о найме со ссылкой на нарушение доверительных отношений между жильцом и домовладельцем весьма трудны в доказательстве и исход судебного процесса обычно непредсказуем.

═══В силу пожилого возраста и старческих недугов квартиросъёмщик переезжает на жительство в дом престарелых.

═══В семье квартиросъёмщика ожидается прибавление семейства и ей необходима большая квартира

═══Квартиросъемщик в силу служебной или профессиональной необходимости вынужден сменить место жительства. Здесь преждевременное расторжение договора может быть связано с рядом юридических трудностей и порой доставляет проблемы. По моему мнению, и при переездах, вызванных профессиональной необходимостью, мобильность квартиросъёмщика и его право на рабочее место имеет преимущество перед правом хозяина требовать соблюдения условий договора.

═══Если у квартиросъемщика имеются указанные предпосылки, то он может направить квартиросдатчику заявление о расторжении договора. Другой предпосылкой для прекращения договорных отношений является представление домовладельцу 3-х подходящих кандидатов (Nachmieter), готовых взять в наём освобождающуюся квартиру. Домовладелец не обязан заботится о поиске новых жильцов. Эту обязанность закон возлагает на досрочно выезжающего в связи со сменой места работы Владимира Шмита. Закон не допускает отклонения хозяином кандидатов на освобождающуюся квартиру на основе их происхождения.

═══Эти правила я хотел бы пояснить на некоторых примерах.

═══Владимир Шмит достигает со своим домовладельцем соглашения о досрочном прекращении договорных отношений. Он представляет ему трёх своих знакомые (все иностранцы со статусом согласно ╖ 8 BVFG), которые хотели бы перенять эту квартиру. Все кандидаты зарабатывают достаточно денег, что бы платить требуемую квартплату. Домовладелец, однако, не хочет иметь в своём доме иностранцев и по этой причине отказывает представленным кандидатам без выяснения всех прочих обстоятельств. Этот случай следует рассматривать как дискриминацию кандидатов на основе их происхождения. Статья 3 Конституции ФРГ запрещает дискриминацию людей. Владимира Шмита такой образ действия хозяин освобождает от обязанностей по дальнейшему поиску подходящих квартиросъёмщиков. Дискриминацию на основе происхождения можно предположить, если отсутствуют прочие убедительные причины для отказа хозяина подписать с представленными кандидатами договор о найме жилья.

═══После расторжения договора дело для семьи Шмитов ещё не кончилось. Глава семьи небезосновательно опасается, что по прошествии нескольких лет он получит от бывшего квартиросдатчика счёт с требованием заплатить квартплату за весь срок действия договора. Для правовой надёжности и собственной безопасности В. Шмиту следовало бы посоветовать позаботиться о документальном подтверждении отсутствия у хозяина претензий к своему бывшему жильцу в рамках существовавших договорных отношений. Бывший квартиросъёмщик может обратиться в суд с требованием о вынесении решения о правомочности расторжения договора или в ином виде потребовать от домовладельца дать ему юридически значимые документы об окончании действия договора. По поводу оформления таких документов лучше обратиться за помощью к специалисту.

Пример:
═══Господин Шмит и его жена несколько лет назад, когда в Германии была трудная ситуация на рынке жилья, арендовали дорогую однокомнатную квартиру. Арендный договор заканчивается в 2002 году. В настоящий момент на рынке имеются гораздо более выгодные предложения, и, кроме того, в семье должен родиться ребёнок. По этим причинам господин Шмит хочет переехать в другую квартиру. О своём намерении расторгнуть договор он сообщает домовладельцу. Последний не имеет ничего против, однако утверждает, что согласно договору, господин Шмит должен платить ему квартплату до конца 2002 года. Господин Шмит приводит аргумент, что один его земляк хотел бы снять эту квартиру, но хозяин отказывается сдать её названному человеку. Кто прав в этой ситуации?

═══Ответ. Так как договор заключён до 2002 года, то этот срок является обязывающим для обеих заключивших его сторон, в том числе и для квартиросъёмщика. Договора надо выполнять. Господин Шмит должен был бы при заключении договора хорошенько подумать, выполнимы ли для него все условия заключённого соглашения.

═══В принципе, по обоюдному согласию домовладелец может расторгнуть ранее заключенный со своим квартиросъёмщиком договор и искать себе другого жильца. Если домовладелец отказывается пойти на этот шаг, то ничего не поделаешь. Многие думают, что для досрочного расторжения договора достаточно представить домовладельцу 3 приемлемых новых потенциальных квартиросъёмщиков. Это не соответствует истине. Домовладелец имеет право потребовать от своего партнёра выполнения всех взятых на себя по договору обязательств. Это значит, что господин Шмит имеет, конечно, право съехать с квартиры, никто не может чинить ему в этом препятствия, но он должен и дальше продолжать платить квартплату.

═══В описанном случае обоснованием преждевременного прекращения договора является предстоящее увеличение семьи. Для троих людей квартира слишком мала. Если квартиросъемщик имеет признанные законом основания для отказа выполнить взятые им на себя по договору обязательства, то он обязан найти и представить домовладельцу подходящего преемника на эту квартиру. Если домовладелец произвольно отказывается заключить договор с кандидатами на проживание в этой квартире, то господин Шмит может выехать и перестать платить квартплату.

═══В силу пожилого возраста и старческих недугов квартиросъёмщик переезжает на жительство в дом престарелых. В семье квартиросъёмщика ожидается прибавление семейства и ей необходима большая квартира.

═══Если у квартиросъемщика имеются указанные выше предпосылки, то он может направить квартиросдатчику заявление о расторжении договора. Другой предпосылкой для прекращения договорных отношений является представление домовладельцу 3-х подходящих кандидатов (Nachmieter), готовых взять в наём освобождающуюся квартиру. Домовладелец не обязан заботится о поиске новых жильцов. Эту обязанность закон возлагает на досрочно выезжающего в связи со сменой места работы Владимира Шмита. Закон не допускает отклонения хозяином кандидатов на освобождающуюся квартиру на основе их происхождения.

═══Эти правила я хотел бы пояснить на некоторых примерах.

═══Пример. Господин Шмит и его жена несколько лет назад, когда в Германии была трудная ситуация на рынке жилья, арендовали дорогую однокомнатную квартиру. Арендный договор заканчивается в 2002 году. В настоящий момент на рынке имеются гораздо более выгодные предложения, и, кроме того, в семье должен родиться ребёнок. По этим причинам господин Шмит хочет переехать в другую квартиру. О своём намерении расторгнуть договор он сообщает домовладельцу. Последний не имеет ничего против, однако утверждает, что согласно договору, господин Шмит должен платить ему квартплату до конца 2002 года. Господин Шмит приводит аргумент, что один его земляк хотел бы снять эту квартиру, но хозяин отказывается сдать её названному человеку. Кто прав в этой ситуации?

═══Домовладелец может потребовать оформить расторжение старого соглашения путём подписания нового договора, так называемого ╚Договора о прекращении отношений найма╩ (Mietaufhebungsvertrag). В этом документе речь идёт о взаимном согласии сторон прекратить договорные отношения, и регулируются все вопросы, вытекающие из досрочного прекращения действия договора. После достижения соглашения квартиросъемщик становится, так сказать, свободным. Подписание такого договора, естественным образом, предусматривает согласие хозяина на прекращение договорных отношений. Во многом согласие хозяина зависит от его отношения к жильцу. Перед подписанием договора я рекомендую сначала посоветоваться со специалистом, так как мой опыт показывает, что хозяева часто пытаются надуть квартиросъёмщиков. В моей практике встречались и случаи, когда для досрочного прекращения договора могли помочь только различные хитрости.

═══Если домовладелец не проявит понимания ситуации, то, вручив уведомление о расторжении договора, господин Шмит может просто съехать с квартиры. В этом случае хозяин потеряет право на получение квартплаты. Если последний подаст на него в суд, то у господина Шмита есть все шансы выиграть процесс. Важно всегда иметь свидетелей своей версии происшедшего и достигнутых договорённостей. По этой причине практически всегда имеет смысл письменно фиксировать свои отношения с домовладельцем.

═══Договора об аренде жилых помещений могут заключаться в различной форме, так что в конкретной ситуации преждевременный выезд может быть как более, так и менее затруднительным, чем в описанном случае. При возникновении проблем только специалист может помочь найти наиболее оптимальный выход из создавшейся ситуации.

═══Проблематичным при заключении срочных договоров может явиться и желание жильца продлить срок найма помещений после окончания срока действия договора.

Например:

═══Владимир Шмит заключил договор о найме квартиры сроком на 3 года. К концу срока он решает, что квартира ему подходит, и он хотел бы и дальше жить в ней. Что он должен сделать, что бы продлить договор?

═══Чтобы ответить на вопрос о возможностях продления срока действия договора, нужно сначала заглянуть в его текст. Многие договора содержат следующий параграф. ╚Срок найма квартиры может быть продлен по заявлению жильца на дальнейшие... лет/месяцев. Соответствующее заявление должно быть подано квартиросдатчику в письменном виде не позднее... недель/месяцев до окончания срока действия договора. Это заявление должно быть одобрено, если нет весомых оснований для отказа. О наличии таковых причин квартиросъёмщик должен быть предупреждён в письменной форме за... недель до окончания срока найма квартиры. Если квартиросъёмщик своевременно не получит такое сообщение, то его заявление считается одобренным╩.

═══Общепринятым в тексте договоров является и следующее условие. ╚Соглашение о найме квартиры автоматически продлевается на.... лет/месяцев, если квартиросъёмщик за... недель до окончания срока действия договора не подтвердит окончание договорных отношений к предусмотренному в соглашении сроку. Заявление следует подавать квартиросдатчику в письменном виде. Это заявление должно быть доставлено квартиросдатчику не позднее... недель до окончания срока действия договора╩.

═══Эти параграфы означают следующее. Квартиросъемщику дано право выбора, хочет ли он выехать из взятой в наём квартиры по окончании срока действия договора или продлить договорные отношения. Если Владимир Шмит намеревается и дальше проживать в своей квартире, то отказать ему домовладелец имеет право только при наличии очень веских причин для отказа. Что конкретно подпадает под понятие ╚весомые основания╩ зависит от особенностей каждого отдельного случая и от формулировок договора о найме квартиры. Квартиросъёмщики, своевременно платящие квартплату и соблюдающие правила совместного проживания, имеют хорошие шансы на продление срока действия договора. Разумеется, в том случае, если договор предусматривает такую возможность.

═══Если договор содержит второй из приведенных мной параграфов (автоматическое продление), то квартиросъёмщик не должен проявлять никакой активности со своей стороны, если он хочет продлить срок найма квартиры. Если он собирается по окончании срока действия договора выехать из квартиры, то он не должен проспать срок извещения домовладельца о своем намерении. Иначе может получиться так, что домовладелец посчитает договор автоматчики продленным на оговоренный срок и потребует с квартиросъемщика квартплату за весь период действия договора.

═══Самый неблагоприятный для квартиросъемщика вариант. В срочном договоре о найме квартиры не содержаться вышеописанные параграфы о возможном продлении срочного договора. В этом случае господин Шмит зависит от доброй воли квартиросдатчика. Если Владимир Шмит и дальше хочет проживать в квартире, то перед окончанием срока договора он должен достичь с хозяином новое соглашение. Это значит, что будет составлен совершенно новый договор и по-новому определён размер квартплаты.

═══Исключение из этого правила предусмотрено в ╖ 567 с Гражданского Кодекса. Не позднее, чем за два месяца до окончания срока действия срочного договора о найме жилой площади, квартиросъёмщик имеет право в письменной форме потребовать от квартиросдатчика бессрочного продления договорных отношений. Если у хозяина нет весомых оснований настаивать на окончании договора о найме жилья, то он должен дать своё согласие на продление договора.

═══Этот параграф закона достаточно сложно и длинно сформулирован и труден для понимания. Его толкование вызывает споры и среди специалистов. Суть ╖ 567 c заключается в следующем. Если стороны заключили договорные отношения о найме жилой площади на срок более 5 лет и домовладелец не декларирует свою потребность в сданной им в наём квартире, продление срочного договора является возможным, даже если это обстоятельство особо не оговорено в тесте договора о найме жилой площади. То же положение действует и в случаях, когда домовладелец намерен модернизировать или перестроить помещения или речь идёт о помещениях, которые были сданы в рамках трудовых отношений (служебная квартира).

═══Говоря по-русски, этот параграф следует понимать следующим образом. Если срок действия срочного договора составляет более 5 лет, то квартиросъемщик имеет право в силу закона потребовать изменения этого договора на бессрочный. Домовладелец имеет право отказать квартиросъёмщику, только в том случае, если сможет доказать, что у него есть существенные причины потребовать освобождения квартиры. Как правило, срочные договора составляются на срок менее 5 лет, так что эта помощь закона квартиросъёмщикам не играет на практике столь существенной роли.

═══Если срочный договор заключён на срок менее 5 лет, то квартиросдатчик может потребовать выехать из квартиры, если у него есть собственная потребность в жилой площади, он намерен провести модернизацию жилья или сдать квартиру в качестве служебной площади в рамках трудового договора со своим работником. К понятию справедливого интереса домовладельца на освобождение квартиры может относиться нарушение жильцом своих обязанностей. Например, нерегулярная уплата квартплаты, асоциальное поведение, нарушение покоя соседей, неправомочное предоставление третьим лицам права пользования квартирой и т. д. Намерение домовладельца продать свою недвижимость так же относится к понятию справедливого интереса. В пункте, когда домовладелец на основе своего намерения продать квартиру требует от жильца освободить занимаемое помещение, следует быть очень внимательным. Для примера я приведу один случай из практики.

═══Один домовладелец расторг договор в силу возникшей ╚собственной потребности╩. В качестве причины он назвал намерение открыть фирму и превратить принадлежащую ему квартиру в бюро. Обратившийся в суд квартиросъемщик проиграл процесс и был вынужден выехать из квартиры. Через 4 недели после выезда жильца из квартиры владелец поручил маклеру продать эту недвижимость на свободном рынке. Бывший квартиросъёмщик узнал о факте продажи и опять обратился в суд, на сей раз с большим успехом. Земельный суд города Франкфурт на Майне приговорил нечестного хозяина к возмещению всех убытков своего бывшего жильца возникших в связи с вынужденным переездом (несколько десятков тысяч марок). Отговорку домовладельца, что его планы, якобы, по причине заболевания изменились, суд не принял во внимание. По мнению суда, такой короткий срок между выездом жильца из квартиры и выставлением её на продажу, достоверно говорит о намерении домовладельца ввести в заблуждение суд и жильца историей об открытии фирмы.

═══Закон так же запрещает выселять жильцов под предлогом продажи квартиры, если истинными намерениями хозяина является повторная сдача квартиры в наём по значительно более высокой цене.

═══Как обычно, жилец, который намерен продлить существующий договор о найме квартиры, должен не позднее двух месяца до окончания срока действия договора в письменном виде объявить домовладельцу о своих намерениях.

Пример:

Rechtskanzlei T. Puhe