Права нанимателя жилья и их защита от необоснованных требований
01-01-1998 [ Konsultant ]
Плата за наем жилья составляют самую значительную статью расходов даже среднеобеспеченных слоев населения. Тем более болезненно воспринимается любое увеличение квартирной платы. По оценке Германского союза нанимателей жилья (Deutscher Mieterbund) такое повышение затронет в текущем году от 5 до 6 миллионов домашних хозяйств. Какие правила регулируют плату за жилье и какие возможности есть у квартиросъемщиков для защиты своих прав?
Следует сразу оговориться: речь пойдет только о плате за наем жилой площади (netto-Miete или Kaltmiete), без учета дополнительных расходов, таких, как плата за водо- и теплоснабжение, уборку, вывоз мусора, кабельное телевидение, налоги и др. (Nebenkosten). Размеры таких дополнительных платежей и их изменение в большинстве случаев не зависят от воли владельцев жилья и определяются органами управления или предприятиями, осуществляющими снабжение или эксплуатацию.
Для правильного понимания рассматриваемых вопросов нужно в первую очередь объяснить следующее: на договоры найма жилых помещений распространяется один из основополагающих принципов гражданского права - принцип свободы договора. Это означает, что стороны (наниматель и наймодатель) добровольно по собственному желанию заключают соответствующий договор (Mietvertrag) и по обоюдному согласию определяют его условия, в том числе размер платы за передаваемую в наем жилую площадь (Miete, Mietzins). Таким образом, владелец жилья - наймодатель (Vermieter) вправе по собственному усмотрению устанавливать величину квартирной платы, а потенциальный наниматель (Mieter) может выбирать, соглашаться ему на предложенные условия или нет.
Но из каждого правила есть, как известно, исключения. Поскольку обеспечение доступности жилья является важной социальной задачей, государство пошло некоторое ограничение свободы распоряжения собственностью ради того, чтобы не допустить непомерного роста квартирной платы. Особенно остро эта проблема стояла в Германии после Второй Мировой войны. Из-за сильных разрушений в результате воздушных налетов и боевых действий потребность в жилье существенно превышала предложение; поэтому государство было вынуждено жестко регулировать жилищные правоотношения. После преодоления жилищного кризиса соответствующие нормы были постепенно либерализированы.
В настоящее время величина квартирной платы устанавливается государством только для социального жилья (Sozialwohnungen), дотируемого из бюджетных средств или собственникам которого предоставляются налоговые льготы. Размер квартирной платы для социального жилья исчисляется в соответствии с предписаниями специальных нормативных актов на базе себестоимости (т.н. Kostenmiete) с учетом возможных повышенных расходов наймодателя и сделанных улучшений (реконструкция, ремонт и др.).
В отношении платы за наем жилых помещений, свободно предлагаемых на рынке, применяется Закон о регулировании размера платы за жилье (Gesetz zur Regelung der Miethoehe) от 18 декабря 1974. Важная норма данного Закона, защищающая нанимателя от произвола владельца жилья, - запрет одностороннего прекращения наймодателем договора жилищного найма с целью повышения квартирной платы. Закон также устанавливает правила, размеры и условия разрешенного изменения платы.
Ориентиром для установления квартирной платы является так называемая типичная для данной местности сравнительная плата за наем (ortsuebliche Vergleichsmiete). Этот показатель отражает уровень платы в данном или аналогичном населенном пункте за аналогичные жилые помещения (по размеру, местоположению, оснащению и т.д.) в течение последних четырех лет.
Плата за наем жилья, кроме особых случаев, не должна превышать этот показатель более, чем на 20 %. Если в договоре установлен больший размер платы, то соответствующее положение явлется недействительным, даже после того, как договор вступил в силу. При этом наниматель может требовать от наймодателя соответствующее уменьшение квартирной платы, при необходимости - через суд. Кроме того, такое завышение платы за жилье представляет собой состав административного правонарушения и карается штрафом до 100 тысяч ДМ.
Первое повышение квартирной платы после заключения договора допускается только через год. Между каждым последующим повышением также должно пройти не менее 12 месяцев. Повышение квартирной платы до истечения этого периода является недействительным.
Кроме того, законом установлен лимит возможного повышения платы за наем жилья - до величины уже упоминавшейся сравнительной платы за наем в данной местности. Однако, даже если установленный в договоре размер квартирной платы значительно ниже, чем сравнительная плата, наймодатель не может повысить его до этого предела за один раз. Предельно допустимое повышение квартирной платы составляет 30 % в течение трех лет; а для жилья, построенного до 1981 года и плата за которое превышает 8 ДМ за квадратный метр площади, этот показатель составляет 20 % за тот же трехлетний период (последнее положение действует до 1 сентября 1998 г. - прим. автора).
Кроме того, наймодатель вправе независимо от вышеназванных сроков повысить квартирную плату после проведения ремонтных работ, благодаря которым улучшилось качество жилья, в резмере 11 % понесенных на это затрат в год, а также перекладывать на жильцов увеличение других расходов по содержанию жилья, например, банковских процентов по ипотеке.
Уведомление о повышении квартирной платы должно быть сделано наймодателем в письменном виде с указанием причин. После того, как наниматель получил такое уведомление, ему предоставляется время (два полных календарных месяца) на то, чтобы обдумать ситуацию и принять решение: согласиться на повышение платы, опротестовать его или прекратить договор найма в одностороннем порядке и начать поиск нового жилья.
При согласии нанимателя повышение вступает в силу по истечении времени на размышление. Если же наниматель не согласен с повышением платы, то наймодателю остается судебный путь разрешения возникшего спора. Затронутому жильцу можно порекомендовать проявить при этом осторожность: в случае принятия судом решения в пользу наймодателя, ему придется не только смириться с повышением квартирной платы, но и нести судебные расходы (пошлина, гонорар адвокатов и др.). Поэтому перед тем, как заявить наймодателю о несогласии, следует проверить правомерность увеличения платы и оценить шансы на успех.
Возможно также, что у нанимателя возникнет право на получение специальной дотации на квартирную плату (Wohngeld). Эта дотация предоставляется малоимущим в случае, если размер платы за жилье превышает приемлемый для них уровень. Размера дотации определяется на основании приложений к Закону о дотации на квартирную плату (Wohngeldgesetz) в редакции от 1 февраля 1993 с учетом ряда факторов: имущественное и семейное положение, величина населенного пункта, характеристика жилья. Дотация предоставляется по заявлению лиц, имеющих право на ее получение, как правило, сроком на 12 месяцев.
Если в договоре установлена плата, подлежащая периодическому изменению в определенных размерах (Staffelmiete), то привязка к росту сравнительной квартирной платы не производится и действуют другие правила. Размер и срок любого предстоящего повышения квартирной платы согласуются при заключении договора максимально на 10 лет вперед, так что жилец заранее знает размер платы в будущем и застрахован от неприятных сюрпризов со стороны наймодателя. Однако, условие о том, что между двумя повышениями платы должны пройти не менее 12 месяцев, продолжает действовать. Кроме того, наймодатель не вправе перекладывать на нанимателя расходы в связи с ремонтом и улучшением жилья и повышением процентной ставки по ипотеке.
В небольшой заметке можно дать лишь самые общие сведения из сферы жилищного права. Более полную информацию Вы получите в местном отделении Союза нанимателей жилья. При возникновении серьезных проблем или спора с наймодателем рекомендуется своевременно обратиться за квалифицированной юридической помощью.
Консультант, 1998, Карл Банзе
 print |